Wohnungsbau in der Stadt: Hohe Bodenpreise treiben die Baukosten neuer Wohnungen

[00:00] Offsprecher
gfs.echo, der Podcast von gfs.bern mit Lukas Golder und Corina Schena.

[00:11] Lukas
Willkommen bei gfs.echo. Die Staffel zu Mieten, Wohnen, Mietpreisen, die zunehmend beschäftigen. Und bei uns zu Gast ist vom Marktführer Schweiz, Implenia, der Head Division Buildings, Adrian Wyss, herzlich willkommen bei uns.

[00:28] Adrian
Danke vielmals.

[00:29] Lukas
Ein Projekt, von dem wir haben lesen können, ist die Zypressenstrasse in Zürich. 55 Wohnungen sind entstanden, vorher ist es Büroraum gewesen. Wenn du dir das so ein bisschen anschaust, was ist der Hebel, um wirklich Wohnungen zu machen? Sind es eher Verfahren oder sind es die eigenen Planungs- und Bauweisen?

[00:48] Adrian
Ich glaube, Umnutzung von Büro zu Wohnen ist ein Ansatz, der hilft, das Wohnraumangebot zu schaffen, der hilft, Wohnungen an zentralen Lagen zu schaffen, wie das Beispiel, das du erwähnt hast, die Zypressenstrasse in Zürich. Es ist noch nicht gebaut, aber es ist in Realisierung. Es ist ein Projekt, das ein Büro gewesen ist, und mit schlauen, intelligenten Konzepten kann man weiterbauen, kann man verdichten an diesem Standort, kann aufstocken, kann die Bürofläche umnutzen in Wohnen, kann den Bestand erhalten, kann eine gute CO2-Bilanz erreichen und hat schlussendlich auch ein modernes Wohnangebot, das ein kleiner Baustein ist, der das Angebot erweitert an einem guten, attraktiven Standort in der Stadt Zürich.

[01:34] Lukas
Corina Schena, du hast ein bisschen die Studienlage von uns, Wohnstudien, aber auch die anderen Studien angeschaut. Was ist dir am meisten aufgefallen?

[01:43] Corina
Was mir wirklich geblieben ist, ist so ein spannender Gegensatz, den wir beobachten können. Einerseits bei der nationalen Wohnstudie sehen wir, dass eine sehr, sehr hohe Zufriedenheit da ist mit der eigenen Wohnsituation. Rund 70 Prozent der Schweizer Bevölkerung sagt, dass sie sehr zufrieden ist. Es gibt einen Wert von 8, 9 oder 10 auf einer 10er-Skala, das ist … sehr gut, aber wir sehen natürlich auch im Sorgenbarometer, dass die Sorge rund um die steigenden Wohnkosten immer grösser wird. Wir sehen es: Im Jahr 2025 nennen 24 Prozent der Befragten steigende Wohnkosten als eines der grössten fünf Probleme. Und das ist natürlich etwas, das beschäftigt. Wohnen ist etwas, womit alle tagtäglich wirklich konfrontiert sind, und dadurch gibt es so ein bisschen den Gegensatz, den wir beobachten. Wir sehen aber auch in der nationalen Wohnstudie, dass ein grosser Unterschied ist, wenn man Leute über den eigenen Standard oder den aktuellen Standard und die aktuelle Wohnsituation befragt, und mit den Leuten redet, die etwas suchen. Also Leute, die einen neuen Standort suchen, eine neue Wohnung suchen, die sagen, okay, der Preis ist sehr entscheidend, hingegen sagen diejenigen, die die bestehende Wohnsituation beurteilen, für sie ist zum Beispiel die Anbindung an den ÖV oder auch die Nähe zur Grünfläche, zur Natur sehr wichtig. Und dadurch zeigt sich mir so ein bisschen die Frage: Haben wir da eine Zweiteilung beim Wohnproblem? Also haben wir einerseits Leute, die sehr zufrieden sind und die Zufriedenheit mit der aktuellen Wohnsituation haben, und Leute, die auf der Suche sind, die vor einem Problem stehen. Ich weiss nicht, wie du das, Adrian, wahrnimmst in deinem Alltag, in deinem beruflichen Alltag, wie ist das bei dir?

[03:38] Adrian
Beruflich oder auch in meiner persönlichen Situation. Ich glaube, das ist eine richtige Beobachtung, dass die Haushalte, die Personen, die schon lange in einer Wohnung, in einem Haus sind, natürlich auch nicht mit den gleichen Problemen konfrontiert sind wie die, die heute ihre … städtische Umgebung, Agglomeration, eine Wohnung suchen, wo man einfach kein Angebot hat und das Angebot, das besteht, dann sehr teuer ist. Und das ist sicher ein Problemfeld, das man dort hat: Angebot und Nachfrage, die nicht im Gleichgewicht sind, aber natürlich nicht alle gleich betrifft. Ich glaube, das kann man unterstreichen. Ich möchte vielleicht noch, was kann man sagen? Ich meine, es geht auch darum, wie viel Fläche eine Person, ein Haushalt belegt. Es kommt dann dazu, wer mal eine Wohnung hat, sei es auch in der Stadt Zürich und in einer genossenschaftlichen Umgebung eine günstige Wohnung allenfalls hat. Und dann in viel zu vielen Quadratmetern wohnt, weil die Familie die Kinder ausgezogen sind und so. Und natürlich ist er sehr zufrieden, weil er an dem Standort dann immer noch die Fläche hat und immer noch eine günstige Miete hat, das verstehe ich. Wenn er jetzt aus dieser Wohnung raus muss und dann eine kleinere Wohnung nimmt und die ist sogar teurer als das, was er heute hat, bleibt er einfach. Das führt dazu, dass es eine Fehlallokation gibt. Aber das ist unser System, das ist für den Mieter oder den Eigentümer natürlich eine positive Situation, aber führt dazu, dass kein Wechsel stattfindet und die Familien, die in der Stadt eine Wohnung suchen, dann entsprechend nur mit dem teuren Angebot konfrontiert sind und dass das natürlich eine Anspannung generiert, das ist nachvollziehbar für mich.

[05:18] Lukas
Aber steigende Wohnfläche pro Person, das haben wir immer noch, der Trend. Und das, was du ansprichst, ist auch, wir haben einen Riesenanreiz, dass man im günstigen Wohnraum bleibt, dass man einfach nicht wechselt und dann blockiert man vielleicht für eine junge Familie gerade eine Wohnung, die perfekt geeignet wäre.

[05:35] Adrian
Und das Problem kommt dann dazu, dass du in einem städtischen Umfeld für ein Neubauprojekt, wenn du dann auch verdichten willst, es hat keine freie Fläche zum Bauen, es hat kein Bauland. Das führt dazu, dass du immer verdichten musst. Du hast das in engen städtischen Umfeldern, wo du ja idealerweise auch Arbeitsplätze hast, und dort ist aber das Bauen kompliziert und teuer. Auf der anderen Seite, wenn du als Familie etwas suchst, dann wo hast du Land? Dann gehst du, wo hast du Möglichkeiten zum Bauen? Dann gehst du aufs Land, in die Agglomeration oder wirklich dann aufs Land raus. Und dort hast du dann wieder das Problem, ja, du kannst günstiger etwas kaufen, und dafür hast du dann wieder Verkehrsträger, die nicht entsprechend ausgebaut sind oder noch mehr belastet werden, und dann ist so wieder das Problem verlagert. Also wenn du nicht in gut erschlossenen Lagen, zentralen Lagen, Wohnraum schaffen kannst, ja, dann führt das zu Verlagerungen und dann zu Belastung von anderen Systemen. Aber schlussendlich das Individuum, das Einfamilienhaus ist immer noch ein Produkt, das sehr hoch eingeschätzt wird von den Nutzern. Ich selber wohne auch in einem Einfamilienhaus, das ist schön, aber ja, du hast dann das Pendeln vom Land in die Stadt, und das merkt man extrem, wie das belastet ist, die ganzen Verkehrssysteme, sei es öffentlicher Verkehr oder auch Privatverkehr.

[06:54] Lukas
Hast du bei dieser Kartografie noch ein bisschen bleiben, kannst du uns ein bisschen erklären, wo ist welches Problem beim Bauen auch, beim Wohnen, beim Wohnraum finden, günstige Wohnungen finden? Das ist schon sehr unterschiedlich.

[07:08] Adrian
Das ist sehr unterschiedlich. Ich weiss, wenn man das vielleicht von der Raumplanung her anschaut, ist das wirklich in einem städtischen Umfeld extrem langwierig, bis du, wenn das nicht zonenkonform ist, wenn du grössere Überbauungen machen willst, wenn du eine Überbauungsordnung, einen Überbauungsplan erstellen musst, einen Gestaltungsplan, der sehr langwierige Bewilligungsprozesse hat, bei denen du Mitwirkung hast von Anwohnern, von politischen Parteien, von Verbänden. Das ist einfach ein extrem langer Prozess. Es wäre eigentlich sinnvoll, an zentralen Lagen zu bauen. Auf der anderen Seite hast du dann Auflagen, die hoch sind, der Prozess, der extrem unsicher ist. Wie lange geht das? Und auch Geld, das du in die Hand nehmen musst. Und dann baust du lieber nach der geltenden Bauordnung und hast nicht die entsprechende Ausnützung, und wir vergeben uns eine Chance, an diesem Standort mehr zu machen. Das ist eine Situation, mit der viele Investoren, seien es Immobilienentwickler oder auch Bestandeshalter, natürlich konfrontiert sind. Und dann tun wir uns eigentlich gar keinen Gefallen. Und darum wären planbare Prozesse und einfach eine gewisse Geschwindigkeit in dem Ganzen natürlich sehr wertvoll.

[08:23] Lukas
Aber auf dem Land ist das oder in der Agglomeration komplett eine andere Ausgangslage. Also dort hast du weniger, sagen wir jetzt, Auflagen und Prozesse.

[08:32] Adrian
Je nachdem schon, aber es ist schon tendenziell einfacher. Aber natürlich ist auch dort einem gewissen Prozess zu folgen. Aber ja, es ist so, oder? Wenn du auf der grünen Wiese bauen kannst, kannst du schneller bauen, dann hast du oft auch weniger Widerstände und, und, und. Es gibt auch nicht beliebig viele Flächen, das ist schon klar. Aber grundsätzlich ist zentral verdichten extrem aufwendig, braucht Zeit, und in Orten, wo du mehr Freifläche oder noch Bauland hast, kannst du schneller das realisieren. Das ist ein Aspekt von dem Ganzen.

[09:06] Lukas
Die andere Thematik ist: Wer trägt die Last am ehesten, wo wir gesagt haben, von denen, die neue Wohnungen suchen? Das können zum Beispiel junge Familien nach einer Trennung sein, solche, die wenig Vermögen haben, zugewanderte Fachkräfte aus dem Ausland. Wie erlebst du das in deinem Alltag? Wer hat tatsächlich die grösste Last zu tragen, dass es zu wenig, gerade in gewissen Regionen, wirklich deutlich zu wenig Wohnraum gibt?

[09:31] Adrian
Ich glaube, das ist schon, also die, die gut Verdienenden, die frisch, die zuziehen in eine Stadt, oder die typische Situation, dass dann die auch bereit sind, mehr zu zahlen, weil sie vielleicht auch nicht das Wissen haben und auch nicht die Zeit haben, entsprechend Zeit aufzuwenden, bis du eine Wohnung hast, und vielleicht auch bereit sind, mehr zu zahlen und auch kürzere Distanzen suchen. Das heisst, wenn sie das Geld haben, ist es für sie kein Problem, aber führt natürlich dazu, dass der Wohnungsmarkt weiter aufgeheizt wird, oder? Und dann ist für solche, die mittelmässig verdienen, Familien und dann aber trotzdem zentral wohnen möchten, kann man sich auch die Frage stellen: Ja, hat man das Anrecht darauf, so etwas zu haben? Es wäre schön. Ich glaube, für eine lebendige Stadt ist es wichtig, dass man Durchmischung hat von verschiedenen Bewohnern, Nutzern und so, dass es keine Einheitskultur gibt und so. Das finde ich schon spannend, oder? Und die Durchmischung, glaube ich, ist extrem wichtig.

[10:35] Lukas
Für günstigen Wohnraum probieren dort Standardisieren, dass sie die Projekte Cabane, Casita, dass der dort versuchen, einen Hebel zu finden. Kannst du erklären, was der Hebel ist?

[10:48] Adrian
Ich glaube, beim Bauen muss man grundsätzlich sagen, oder, ich meine, Bauen ist, ob ich auf dem Land baue oder in der Stadt baue, wenn ich das Gleiche baue, sehr, sehr vergleichbar, oder? Es hat schon standortbezogene Kosten, aber grundsätzlich ist das Bauen relativ ähnlich teuer überall, wenn man es jetzt auf die Schweiz bezieht, oder. Die Differenz ist das Land, oder, das extrem schwierig ist. Und darum ist immer mehr die Frage, ja, durch gewisse Standardisierung, oder nicht immer alles neu erfinden, sondern mit Konzept, mit Konstruktionsweisen zu kommen, mit einer Lieferkette, mit der wir immer wieder das Gleiche machen. Schon qualitativ gut, nicht billig, aber wenn wir immer das Gleiche oder Ähnliches machen, dann kann man damit schon gewisse Kostenvorteile erreichen. Aber das Problem ist und bleibt, darauf wollte ich raus, das Land. Und wenn das Land teuer ist, dann wird auch das Produkt in der Stadt natürlich relativ teuer. Aber wenn du das Land auch günstiger machst, ich glaube auch Genossenschaften, oder? Ich glaube gar nicht, dass die günstiger wohnen, aber Genossenschaften, dass die günstiger bauen. Die bauen nicht günstiger oder billiger als Privatindustrie, überhaupt nicht. Die haben einfach günstigeres Land. Und darum gibt es am Schluss ein günstiges Wohnangebot.

[12:03] Lukas
Aber trotzdem sind dort dann auch Effizienzgewinne bei euch, oder zum Beispiel von Halbierung von bis zur Bauübergabe, dass man dort Zeit gewinnen kann, ist das ein Effekt, der sich bis auf die Miete durchschlagen kann? Oder du sagst, der Bodenpreis ist extrem im Zentrum.

[12:18] Adrian
Ich meine, im städtischen Umfeld macht das ja 50 Prozent aus vom Gesamten, und das ist einfach der dominierende Anteil. Preisgünstiges Wohnen, einfach nur weil man sagt, jetzt baut man alles industriell seriell oder so, ich glaube, die Lösung haben wir noch nicht gefunden. Man hat schon rund tausend Einheiten in vorfabrizierter Systembauweise gemacht, und ja, die ist wirtschaftlich. Das kann wirtschaftlich sein, je nach Objekttyp. Da sind wir gleich wirtschaftlich oder gleich teuer wie konventionelle Bauweise, oder, und haben dafür auch einen Holzbau, eine Systembauweise aus Holz mit Modulen kombiniert und so. Das finde ich spannend, und das ist richtig, oder auch in Bezug auf den Arbeitskräftemangel, bei dem wir auch nicht mehr die qualifizierten Leute haben, dass man auch industriell fertigen, vorfertigen, um den Bauprozess zu entlasten, qualitativ besser oder eben auch nachhaltiger mit Holz arbeiten kann. Holz ist nicht für alles, aber für solche Bauweisen ist das sicher schon ein Vorteil, wenn man solche Lösungen entwickeln und anbieten kann.

[13:21] Lukas
Wenn der Boden nachher so teuer ist, noch ein wichtiger Faktor, gibt es ja eine Art Grundanreiz, aber genau für die Leute möglichst viel Wohnraum zu schaffen in diesen teuren Orten, die dann auch sehr zahlungskräftig sind. Das nimmt jetzt viel mehr gerade fast ein bisschen die Hoffnung, dass jetzt Effizienz und Standardisierung so viel mehr Wohnraum günstiger schafft. Ist dieser Grundwiderspruch korrekt, dass ihr gar nicht unbedingt einen Anreiz habt, in diesen Orten nachher auch sehr günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen?

[13:54] Adrian
Oder ich glaube, ich meine, Angebot und Nachfrage, oder? Ich glaube, rein einfach nur teure Wohnungen anbieten ist auch nicht nur ein Konzept, das funktioniert. Das sieht man ja, dass in Zürich eher die ganz teuren Wohnungen zum Teil auch eher höheren Leerstand haben, oder, weil es auch nicht mehr die Bereitschaft gibt. Und ich meine, die Investoren, die orientieren sich sehr stark an der Nachfrage. Und ich glaube, intelligente Konzepte, man muss das vielleicht ein bisschen weg von dem Dogmatischen, und ich glaube, ja, Bauen ist ein Teil davon. Wie man es baut: ob man seriell baut, ob man mit Holzsystembauweise oder auch konventionell baut. Ich meine, Anforderungen, die da sind, führen dazu, dass das teurer wird. Kann man Anforderungen reduzieren, Schallschutz, gewisse Themen von energetischen Vorgaben, dass man da ein bisschen schlanker und ein bisschen effizienter wird. Zusammen mit der Bauart kann man natürlich teurer und günstiger bauen, und das Ziel, dass man etwas günstiger sein kann, glaube ich, das ist richtig. Aber entscheidend ist schon, ja, wie mache ich das, oder? Ich meine, wir hatten Projekte, bei denen man eine alte Gönnersiedlung hatte mit vielleicht zwölf bestehenden Gebäuden, dann hat man vielleicht für einen Viertel oder ein Drittel sehr die Leute um- Dann haben wir eine einfache Sanierung gemacht, dass die, die langfristig nicht zu viel zahlen können, die haben dann wieder in die Wohnungen zurück können, einfach saniert. Nicht super gemacht, aber nicht irgendwo eine Verdoppelung der Miete, sondern eine leichte Anpassung. Die haben eine sanierte Wohnung gehabt in diesem Quartier. Und dann hat man im Sinne der Verdichtung dann in einem anderen Drittel, oder ungefähr ein Drittel ist das gewesen, hat man dann Kernsanierung gemacht mit Aufstockung, neue moderne Wohnungen, Grundrissanpassungen, mit denen man auch wieder höhere Standards erfüllt. Und dann hat man mit dem letzten Drittel sogar noch ein Stockwerkeigentumsangebot gemacht. Also hat man für bestehende Mieter, die vor Ort gewesen sind, Bewohner, ein Angebot geschaffen. Neue, die vielleicht die Bedürfnisse gehabt haben nach grösseren, moderneren Wohnungen, haben dort kommen können. Und ich glaube, dann zieht noch Stockwerkeigentum wieder eine andere Nachfrage mit sich. Und so muss man das anschauen, dass man versucht, vielfältige Angebote zu schaffen, die vielleicht höherwertige Sachen, mit aber auch einfacheren Wohnformen, dann vielleicht eine recht hybride und durchmischte Struktur gibt.

[16:26] Corina
Du hast jetzt schon so ein bisschen die Erwartungen gestreift, welche Erwartungen man als Bevölkerung an ein neues Bauprojekt hat. Auch diesen Punkt haben wir in unserer nationalen Wohnstudie ein bisschen genauer angeschaut, und dort sehen wir, dass das Bezahlbarsein des Wohnraums das Wichtigste ist, was genannt wird. Aber nachher kommt gerade auch schon, dass Nachhaltigkeit und Umweltverträglichkeit wichtig sind für sie, um dort drin zu wohnen. Plus soll die Qualität auch stimmen. Also die Forderung ist nicht einfach da, so schnell wie möglich neuen Wohnraum zu schaffen, sondern man hat wirklich auch konkrete Ansprüche, die gestillt werden sollten. Jetzt kommt für mich so ein bisschen die Frage auf bei so standardisierten Projekten, die du jetzt schon ein bisschen ausgeführt hast: Wie realistisch ist das, wenn das nachher wirklich zum Tragen kommt, dass so ein System bezahlbar und nachhaltig gleichzeitig sein kann, ist das realistisch? Oder wo machen wir denn einen Abstrich, als Bauherrschaft, als Akteur, der da dran ist?

[17:38] Adrian
Weil meistens heisst es ja, man kann nicht den Fünfer und das Weggli haben. Absolut. Auch wieder spannend, oder? Es ist mir nicht bewusst gewesen, dass das so hoch gewichtet wird, Nachhaltigkeit von den Mietern. Weil wir oft feststellen, dass dann, wenn es ums eigene Geld geht, die Zahlungsbereitschaft jetzt bei Investoren oder auch bei Eigentumswohnungen beispielsweise … dann ist recht plötzlich gar nicht mehr so wichtig, die Nachhaltigkeit, oder? Oder dann wirklich mehr Geld auszugeben, oder die Differenz, die ja eigentlich ein qualitativ hochwertigeres Gebäude hat, dass das auch teurer sein könnte, oder? Da ist man recht zurückhaltend. Das stellen wir einfach fest generell. Aber die Frage, es ist kein Widerspruch per se, dass wenn man jetzt, sagen wir, in einer Systembauweise oder mit vorgefertigten Systemwänden, Decken, also Innen- und Aussenwänden, vollständig vorfabriziert, dann noch 3D-, also Nasszellenmodul, Badezimmermodul, dass man das zusammenschafft und dann auch eine ansprechende Architektur hat, und das ist ein Holzbau, oder, das geht. Und das ist auch wirtschaftlich, wenn wir dann auch immer wieder die gleichen Konstruktionsweisen verwenden und auch eingespielte Planungs- und Bauprozesse haben, dann ist das durchaus wirtschaftlich, oder. Es ist nicht so, dass man für den halben Preis baut, aber im Vergleich zu einer sehr konventionellen Bauweise, die ich nicht schlecht darstellen will, es kommt immer darauf an, was die Ziele sind und wo man das baut, oder. Man kann nicht sagen, wir bauen überall gleich, oder. Aber das ist durchaus ein überlegenswerter Ansatz und kann ein Beitrag sein, oder, dass man mit standardisierten Systemen auch attraktiven Wohnraum schaffen kann, der aber auch nachhaltig ist. Es ist in Holz, hat eine gute CO2-Bilanz, bindet graue Energie, hat aber auch sogar zirkuläre Gedanken, teilweise haben wir auch Überlegungen in den Systemen, dass man das dann später nach dem Zyklus wiederverwenden kann, zurückbauen, auseinanderbringen, weil das beim Holz immer ein bisschen das Problem ist, wenn man zu viel Leim hat, dann ist das auch später nicht mehr wiederverwendbar. Und solche Diskussionen führen wir schon. Und die Lösung für alles ist es jetzt auf der anderen Seite nicht, aber es ist kein Widerspruch aus meiner Sicht, was das anbelangt.

[19:56] Lukas
Wenn man schnell viele Wohnungen schaffen möchte, ist immer das Beispiel von der Zypressenstrasse in Zürich, aus Büroräumen viele Wohnungen schaffen, ist das jetzt etwas, was skalierbar ist, oder wo siehst du den Hebel, dass man schnell viel machen kann?

[20:13] Adrian
Ist nicht die Lösung für alle Probleme, oder dass man da alles nur noch von Büro zu Wohnen umnutzt, das wäre vermessen, oder. Ich glaube, das Projekt, vielleicht ganz zu erklären, ist: Vor über zehn Jahren haben wir das gekauft, dann ist das noch als Büro genutzt worden und ist jetzt geplant worden, entwickelt worden von Implenia, und wir hatten innerhalb von viereinhalb Monaten Baubewilligung in der Stadt Zürich, das ist ein Beispiel. Vorher haben wir das lange noch als Büro genutzt, weil wir noch einen Mietvertrag mit der Stadt Zürich hatten, und jetzt haben wir wirklich ein Konzept, das überzeugt. Aber das kann man nur machen, weil es auch in der Zone entsprechend natürlich eine Wohnnutzung zugelassen hat. Und dann geht das, oder? Aber es sind nicht alle Büros in Wohnzonen oder in Mischzonen, wo solche Konzepte umgesetzt werden können. Also in Industriezonen, wo es auch Büros hat, oder Gewerbezonen, die abgelegen sind und nicht so zentral gelegen sind, hat das natürlich nicht die gleichen Chancen. Und darum ist es nicht das Rezept für alles. Es ist, glaube ich, ein sinnvolles Konzept und auch sehr nachhaltig, dass man natürlich dort nicht alles vernichtet, was man dort erstellt hat, die Tragstruktur wiederverwenden kann, darauf hoch mit einem Holzgeschoss, erweitern zwei Geschosse. Und das ist wirklich ein super Beispiel, aber nicht die Lösung für alles, leider.

[21:37] Lukas
Ja. Es wäre also mehr Umbau, Aufstockung, Baulücken, eben Büroflächen. Wo siehst du den Hebel? Jetzt sagen wir, wenn man es auf der grünen Wiese anschauen würde?

[21:47] Adrian
Ich glaube, wir sind ja auch nicht alleine mit diesem Problem. Das kenne ich auch in Deutschland, wo wir auch tätig sind. Auch dort hat man viel zu wenig Wohnraum, und dort hat man auch vom seriellen Bauen, und jetzt muss Bauturbo, und jetzt alles viel schneller und so. Bestehende Systeme mit Bewilligung und all diesen Genehmigungsprozessen, die dahinterstehen, und Planungsprozessen. Es ist einfach, glaube ich, ein hehrer Wunsch, dass man sagt, jetzt auf der grünen Wiese bauen wir ein paar hundert Wohnungen und lösen damit das Problem, oder? Ich glaube, es ist eine Kombination von Weiterbauen, Umbauen, aber auch wieder Neubau. Ich glaube schon, dass man die Frage vom Wiedereinzonen und an gewissen Standorten, wo sinnvollerweise guter, erschlossener Standort, zentrumsnah, nicht mitten im Zentrum, aber zentrumsnah, Agglomerationen, dass man dort auch wieder solche Einzonungen durchaus in Betracht zieht, um Wohnraum zu schaffen. Weil das schon Tendenz ist, dass natürlich je zentraler, desto komplexer, desto länger geht es, oder versus auf dem Land, da haben wir das Problem mit dem Verkehr, bei dem wir ein Problem kreieren, dass man schon in den Zwischenzonen irgendwo Agglomerationen schon durchaus wieder einzonen und Neubauprojekte machen können.

[23:04] Lukas
Dort haben wir auch Hebel in dem Fall, Zonensituation zurecht. Es gibt natürlich auch noch Technik, Lärmthematik, Wirtschaftlichkeit, Eigentümer. Wo wünschst du dir am meisten Bewegung, wo es schneller vorwärtskommen könnte? Du bist die Komplexität offensichtlich gewohnt. 

[23:25] Adrian
Also ich meine, wenn man wünschen könnte, ich weiss einfach auf der anderen Seite auch, dass das vermutlich nicht unseren politischen Prozessen und unserer Gepflogenheit im Guten, wie aber auch in dem dann wieder sehr langwierigen und langsamen Vorgehen ist. Also konkret Zonenplanänderungen, die Umsetzung vielleicht von Raumplanung und von Bauordnungen. Ich meine, die Prozesse, wenn man die beschleunigen könnte, das wäre natürlich schon wünschenswert. Jetzt kann man nicht einfach plötzlich die Rechte von Verbänden und von Einzelnen komplett auslöschen und sagen, es gibt nicht mehr, darf keine Einsprache mehr machen, Verständigungsprozesse. Das wäre vielleicht wünschenswert. Aber es hat auch, vielleicht muss man dort schon gewisse Justierungen machen, glaube ich, die man auch politisch jetzt diskutiert, oder? Dass es auch einen Preis haben soll, wenn man Einsprache macht und so, dass missbräuchliche Einsprachen verhindert werden, mit denen man Geld rauspressen will, mit denen man bewusst Sachen verzögert. Das ist wirklich ärgerlich. Das wäre schon wünschenswert. Ich glaube, das Gesamte einfach radikal ändern wird schwierig in unserem politischen System und unserem Rechtsverständnis. Aber dass man gewisse Prozessschritte, eben wie das Einsprachethema, dass man das eingrenzen könnte, dass man dort eine gewisse Beschleunigung erreichen könnte, ich glaube, das ist sehr, sehr wünschenswert. Der Investor, der Entwickler oder einfach der Bauherr allgemein sucht … Planungssicherheit, da möchte er Verlässlichkeit, dass ich weiss, okay, ich kann etwas planen, ich kann investieren, ich kann in die Planung investieren und dann auch in die Ausführung investieren. Und die Planbarkeit, das ist das, was wir auch im Umfeld, in den Bedingungen, die wir schaffen müssen, dort müssen wir versuchen, mehr Verbindlichkeit wieder zu erreichen.

[25:17] Lukas
Du bist selber Architekt, und Architekten haben ja auch von Missbräuchen tendenziell Einsprache oder auch erpresserische Einsprachen berichtet. Ist das etwas, was auch auf deinem Tisch ab und zu erkennbar stattfindet?

[25:29] Adrian
Das ist ein Teil. Ich würde jetzt auch nicht, ich meine, doch, also sehr aktuell, wir haben verschiedene Fälle, von denen wir betroffen sind, bei denen wir mit diesen Situationen Fall für Fall umgehen müssen. Es ist immer schwierig, die Missbräuchlichkeit dann auch zu beweisen. Wir haben auch vor Gericht einen von diesen exemplarischen Fällen durchsetzen können, bei dem im Nachhinein das so dann auch verurteilt worden ist und dann mussten wir Busse zahlen, oder. Aber schlussendlich auf Einsicht und vielleicht auch ein bisschen auf einen gemeinsamen Nenner kommen, bei dem sich alle vielleicht mehr Richtung Zukunft bewegen, das wäre schon wünschenswert. Aber in unserer Gesellschaft gibt es unterschiedliche Meinungen, was Wachstum anbelangt, wo Wachstum stattfinden soll, wie schnell das stattfinden soll. Das ist auf der einen Seite gut, aber es braucht dann wieder viel Zeit, um das zu diskutieren, und bis Korrekturen beim Planen und Bauen ankommen, geht es einfach sehr, sehr, sehr lange.

[26:29] Corina
Du hast schon so ein bisschen angesprochen, wer mitredet, wer sich einbringen kann, und wenn wir jetzt das ganze Thema Mitwirkung und sich selber einbringen ein bisschen genauer anschauen, ist natürlich auch immer die Frage, wem Menschen überhaupt vertrauen beim Thema Wohnen, wenn es um das geht. Also welche Akteure sind die, die als die vertrauenswürdigsten angeschaut werden? Und wir haben das auch abgefragt und gesehen, dass Genossenschaften und der Mieterverband zuoberst sind, ebenfalls gut schneiden Behörden ab, und dann kommen eher weiter unten die Pensionskassen, Banken und ganz am Schluss die Immobilienfirmen. Ja, natürlich. Das heisst, dass mit dem Vertrauen auch sehr viele unterschiedliche Perspektiven im Wohnungsmarkt verbunden sind. Wir sehen auch bei verschiedenen nationalen Abstimmungen, dass es immer wieder tiefe Gräben zwischen Mieterinnen und Eigentümerschaft gibt. Also dort haben wir einen weiteren Graben. Wegen dem ist es natürlich auch schwierig, wie du auch gesagt hast, politische Lösungen zu finden. Das ist nicht einfach. Und insgesamt, wenn wir jetzt das Päckchen so anschauen, ist natürlich für mich die Frage: Wenn das Vertrauen in den Entwickler nicht automatisch da ist oder die einen Vorschuss starten können, was muss man machen, wenn man das Projekt umsetzen muss, dass man von Anfang an die Bevölkerung abholt, dass sie sich abgeholt fühlt? Was hast du da für eine Einschätzung?

[28:00] Adrian
Ich glaube, das deckt sich mit meiner Beurteilung und Einschätzung, was die Beliebtheitsskala anbelangt. Das ist ja das, was man registriert. Und ich glaube, die Immobilienbranche, die Baubranche, schlussendlich wollen wir Wohnraum schaffen. Und wir sind ja nicht alleine, es sind die verschiedenen Akteure, die Wohnraum schaffen. Und es ist nicht ein einzelner Akteur, es ist nicht nur die öffentliche Hand oder Wohnbaugenossenschaften, sondern es sind die Privaten, es sind institutionelle Immobilieninvestoren, es sind Entwickler, es ist eine Vielzahl von Akteuren. Und ich glaube, es gibt schon unterschiedliche Beispiele, bei denen man schon nicht beliebt hat in der Immobilienbranche und sehr viele Leerkündigungen und nicht vielleicht angepasste Konzepte gehabt hat und einfach rein auf Wertmaximierung und so geht, das ist sicher so. Aber ich glaube, mit der Immobilienbranche, das wird auch sehr politisch, das Ganze. Und da gibt es schon einzelne Exponenten, Bekannte, die dann die ganze Lex-Koller-Diskussion reinbringen und alles noch ausländisch beherrscht und so. Aber ich würde sagen, das ist ein ganz kleiner Anteil von dem Thema, und das ist nur wieder Parteipolitik, und probieren wir jetzt Wählerklientel zu bedienen und sagt, ja, all die bösen Investoren bei den Immobilienfirmen, die uns das Land kaufen. Das sind primär Büro-Immobilienfirmen und so. Das hat nichts mit Wohnen zu tun, oder in einem sehr untergeordneten Bereich. Und das wird oft vermischt, oder halt, und das ist auch schwer auseinanderzuhalten und einfach zu erklären, wie es denn genau ist. Also die Lösung und Verantwortung haben alle Akteure, und ich glaube nicht, dass nur noch mit städtischen Wohnüberbauungen und alles durch Wohnbaugenossenschaften zu machen, dass das besser kommt. Die haben einfach andere Aufträge, die haben auch andere Ausgangslagen, die haben das Land günstiger und die haben andere wirtschaftliche Zwecke, und darum können die das auch günstiger erstellen und auch vermieten. Und der Immobilieninvestor, der hat den Auftrag auch, Wert für seine Eigentümer zu schaffen, das sind auch bei den Pensionskassen für die Versicherten. Aber ich würde auch sagen, er kann nicht nur allein auf die Wertmaximierung gehen und nur schauen, dass er möglichst die höchsten Mieten und so. Ich glaube, es lebt von attraktiven Wohnquartieren, Quartierregionen, Gemeinden, Stadtquartieren leben von einer Durchmischung, von Vielfältigkeit. Und ich glaube, da muss einfach auch der Immobilieninvestor seinen Beitrag leisten. Das ist auch ein Teil, wie ich vorhin in dem Beispiel erzählt habe, ein Teil auch preisgünstigen Wohnraum schaffen, auch wenn es nicht gesetzlich vorgegeben ist. Man muss manchmal auch vielleicht einen Beitrag leisten, und ich habe auch mit einem grossen Institutionellen geredet, und er sagt, ja, ich will eine grosse Überbauung machen, aber ich bin bereit, so viel preisgünstigen Wohnraum zu machen. Aber auf der anderen Seite kann es auch nicht sein, dass eine politische Partei dann in einer Diskussion, die in der Stadt Zürich stattfindet, sagt, ja, sie müssen alles preisgünstig machen, das ist dann auch irgendwie schade, dann entsteht gar kein Wohnraum, das Beispiel der SPB, oder. Das finde ich dann wieder schade, oder wenn dann die Extreme, und das ist immer die Frage, oder. Ich meine, Wahlen gewinnt man mit Polemik und klaren Positionen und nicht mit einer differenzierten Darstellung, wie man das Problem lösen kann, auf allen Ebenen und durch alle Akteure, die in diesem Bereich mitwirken.

[31:34] Corina
Dann würdest du sagen, dass man vor allem mit öffentlichen Gegenleistungen, bei denen man gewisse Versprechen bringt, so auch die Bevölkerung überzeugen kann, dass das Projekt etwas Gutes ist und dass man transparent informiert und dass das dann nachher gesamtheitlich einen Mehrwert bieten würde, natürlich ein grosser Vorteil wäre, wenn das von Anfang an klargestellt wird.

[31:55] Adrian
Ich würde sagen, ja, ich glaube, nicht nur sich immer am Minimum orientieren und das auch kommunikativ so richtig hineinbringen. Ich glaube, dass das bekannt wird, dass jetzt eine Überbauung vielleicht weitergebaut wird, dass man einen Teil erhält, aber nur einen Teil verdichtet und dort vielleicht ein anderes Wohnangebot schaffen kann, das ist durchaus legitim. Und statt alles abreissen und alles komplett mit teuren neuen Wohnungen überfrachten, ist vielleicht nicht mehr das Konzept, das da ist. Und da muss man ein bisschen differenzierter in der Immobilienentwicklung auf die Bedürfnisse oder die Stimmung auch in der Bevölkerung reagieren, was ich persönlich durchaus als cleveren oder nachvollziehbaren Ansatz einstufe.

[32:42] Lukas
Die Regulierung vielleicht auch gewissermassen für einfache Zonenpläne auch nochmal überdenken. Man könnte dort vielleicht auch schneller werden. Das ist eine Achse. Auf der anderen Seite gibt es auch so die Perspektiven, die wir jetzt so ein bisschen angetönt haben, von der Gesetzesregulierung, dass das Wohnen ein Grundrecht ist und vielleicht in diesem Bereich, in dem wir jetzt gerade an der Anteilung sind, wäre nicht dort auch genau eine staatliche Vorgabe vielleicht der bessere Ansatz als ein Teil, wie du es vielleicht auch geschildert hast, also als Konzession. Man macht es einfacher, um bauen zu können. Dafür muss man eben auch das Grundrecht immer mitdenken.

[33:25] Adrian
Oder ich meine, die Frage ist, wenn du ein heutiges Grundstück hast, in welcher Zone ist das? Und hast du das Grundstück schon mit dieser bestehenden Zone übernommen, und wann hast du das gekauft? Oder wenn du natürlich heute den bestehenden Grundeigentümern sagen würdest, ja, jetzt gelten neue Anforderungen, dann hat das natürlich einen relevanten Einfluss auf den Wert von diesem Grundstück, oder? Wenn du das Grundstück kaufst und weisst, okay, ich muss dort 30 Prozent preisgünstiges Wohnen machen, dann ist das Teil vom Kaufpreis oder wird das reflektiert, und dann ist das okay. Wenn man auch entsprechende Verdichtung machen kann und eben die Planbarkeit hat. Aber so Beispiele, bei denen grössere Areale verkauft worden sind und dann im Nachhinein politische Forderungen kommen, die dich dann damit konfrontieren, dass das nicht mehr Werthaltiges ist, die sind Investment, oder? Und dann steigt dort die Spannung, oder? Und die Frage ist auch immer, wer das Land hat und besitzt, oder? Und die, die es verkaufen, die haben auch Verantwortung, oder? Das sind ja die Erbengemeinschaften, die viel Land haben, und die wollen zum höchsten Wert verkaufen, oder? Du könntest es auch jemandem verkaufen, der vielleicht auch mit einem Konzept kommt, der mehr preisgünstiges Wohnen, der vielleicht ein vielfältigeres Nutzungskonzept bringt. Du kannst es dem verkaufen, dann zahlt er vielleicht 20 Prozent weniger. Aber das, oder, es ist nicht nur die Immobilienfirma, oder? Am Schluss sind die verschiedenen Akteure, eben auch die, die das Land verkaufen, sehr entscheidend, dass die auch ihre Verantwortung wahrnehmen würden.

[35:06] Lukas
Du hast schon angetönt, Eigentümerschaft ist dann am Ende des Tages häufig sehr preisorientiert, so beim Kaufen und Verkaufen. Das ist wahrscheinlich auch Realität.

[35:17] Adrian
Am Schluss oft, oder. Klar gibt es sicher Ausnahmen, aber ich glaube schon, dass dann natürlich auch …

[35:20] Lukas
Das Bundesamt für Wohnungswesen hat sehr viele Massnahmen unterwegs und sagt, 88 Prozent von 35 sind schon umgesetzt. Wie nimmst du das wahr? Ist man auf einem Weg, dass man mehr Wohnraum schaffen kann, mehr Leerstände wieder hat, auch vielleicht an diesen heissen Zonen?

[35:44] Adrian
Ich glaube, ob das jetzt wirklich viel mit diesen Massnahmen oder der Umsetzung dieser Massnahmen zu tun hat, weiss ich jetzt nicht. Ich habe mir auch überlegt in der Vorbereitung, ob der runde Tisch zu der Wohnungsnot wahnsinnig viele Ergebnisse produziert hat. Ich glaube, es hat schon ausgelöst, dass gewisse Investoren mehr Konzepte von sich aus vorantreiben und denken, das hat eine höhere politische Akzeptanz und ich kann auch schneller etwas realisieren. Das bringt einem Investor auch nichts, wenn er einfach stur auf seinem Konzept hockt und den maximalen Wert, den er anstrebt, und dann geht es fünf, zehn Jahre länger versus du hast vielleicht einen Vorschlag, der eine höhere Akzeptanz hat. Und darum hat es vielleicht schon etwas ausgelöst, dass man merkt, man kann nicht einfach gleich weiterfahren wie bisher. Ist das jetzt aus diesem Papier oder aus den Initiativen, weiss ich nicht. Ich glaube schon wirklich auch, dass die Immobilieninvestoren auch ihre Verantwortung wahrnehmen und auch entsprechend darauf reagieren. Ich glaube, durch Regulierung erreicht man bedingt etwas, aber ich glaube, durch Diskussion und auch Auseinandersetzung mit dem Thema würde ich in unserem Land und den Akteuren im Immobilienbereich schon attestieren, dass die … Aber weil Wohnraum schaffen, um ein Problem zu lösen, und nicht, weil sie nur ihre Sachen realisieren, die am Schluss niemand will. Das will niemand.

[37:19] Lukas
Da machst du der Politologie einen Gefallen. Wir wollen ja immer mehr Dialog zwischen den Akteuren, das ist immer unsere Lösung. Wenn jetzt aber die Wahrnehmung der Bevölkerung wieder nächste Sorgenbarometer: Wir haben das Trendthema ist im Moment Mietpreise, Wohnen, Wohnraum. Wie hast du das Gefühl, wie sieht es in fünf Jahren aus? Wird das Thema weiter ganz oben sein in der Agenda? Oder wird es eher gleich bleiben oder eher sinken?

[37:43] Adrian
Ich glaube, es kommt darauf an, wie stark jetzt auch das Bevölkerungswachstum ist, also was das gesamtwirtschaftliche Wachstum ist. Schlussendlich hängt ja alles damit zusammen, oder? Und irgendwie geht es der Schweiz gut, der Industrie gibt es ein gewisses Wachstum, ein qualitatives Wachstum wäre das schön, oder? Ich glaube, das ist eine Basis von meinen Gedanken zumindest. Und dann ist auch die Immobilienbranche, der Wohnraum, der geschaffen werden muss, das Thema. Und ich glaube, ja, wir werden eher wieder eine Entspannung sehen, oder? Ich glaube, es ist ja ein limitiertes Gut, das Bauland, und der Druck auf die Preise wird da sein. Aber wenn wir stabile Bedingungen haben, wenn wir Planbarkeit haben, dann werden die Akteure sich in diesen Rahmenbedingungen organisieren und darum auch mehr Wohnraum vielleicht wieder schaffen. Dann wird sich das vielleicht ganz, wenn jetzt nicht gerade die extremen Zuwanderungstendenzen wären oder so, dass wir da vielleicht auch wieder eine gewisse Entspannung sehen. Ich glaube, schlussendlich ist es auch unterschiedlich zwischen Regionen, was passiert. Das ist nicht überall gleich. Und dann haben wir auch noch gewisse demografische Entwicklungen, die auch noch ihre Einflüsse haben werden. Und dann wird das sicher in Zentren immer eine Anspannung haben, aber vielleicht wird auch dort … Veränderungsprozesse, die eingeleitet sind, dann auch da eine gewisse Entspannung da sein.

[39:05] Lukas
Adrian Wyss, jemand, der Wohnungen baut, herzlichen Dank für den Besuch bei uns bei gfs.echo.

[39:10] Corina
Und in den Show Notes verlinken wir noch die nationale Wohnstudie und die weiteren Studien, die wir zitiert haben. Danke vielmals fürs Zuhören und bis nächstes Mal bei gfs.echo.